증여재산 주택, 상가, 토지, 오피스텔 평가방법 (시가, 보충적 평가방법)

증여재산 종류별 평가 방법

안녕하세요!

하찮은 입니다.

 

증여세 관련해서 계속 포스팅하고 있습니다!

증여세의 전반적인 계산 흐름과

증여공제, 증여세 세율, 세액공제 등

모두 이제는 아시리라 생각합니다!!

 

그런데 가장 중요한 것이 있습니다.

바로 증여재산을 평가하는 방법입니다.

 

제가 기존 글에서는 이해하기 쉽게 현금으로 설명을 드렸는데요.

우리가 현금만 증여받진 않고 건물, 주택, 상가 하나쯤

증여받을 계획이 있으시잖아요??^^;;;

 

그러니 현금 말고도 어떻게 증여 물건을 평가하는지

알고 있어야 합니다.

 

보통 증여하는 것들을 보면

현금, 주택, 상가, 토지, 건물, 주식 등

여러 가지 있습니다.

주식은 너무 어렵고 복잡하니

나중에 설명드리고

 

오늘은 주택, 상가, 토지 등 부동산 평가방법을

알려드리겠습니다.

부동산의 평가방법 (시가평가)

기본적으로 증여재산을 평가는 현재의 시가로 평가해야 합니다.

시가란??

불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우
통상 인정되는 가액을 말하며

증여일 기준으로 이전 6개월, 이후 3개월 이내의 기간 중
매매가액, 감정평가액, 수용가액, 경매 또는 공매가액이 있는 경우
그 금액을 시가에 포함합니다.

설명드렸지만

원래 시가라는 게 실제 해당 부동산이 매매되는 금액을 뜻합니다만...

아시겠지만 부동산은 전 세계에 하나뿐입니다.

동일한 게 없습니다. 비슷한 건 있지만요^^;;

 

동일한 게 없기 때문에 통상 인정되는 가액을 바로 확인할 수 없습니다.

그래서 시가의 범위를 좀 확대할 수밖에 없습니다.

 

증여일 기준으로 이전 6개월, 이후 3개월 동안

 

① 해당 물건이 매매된 이력이 있는 경우 그 매매가액을

시가로 볼 수 있으며

 

② 해당 물건에 대하여 공신력 있는 2개 이상의 감정기관에서

감정한 금액이 있으면 그 감정가액의 평균액

단, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우는 1군데도 가능

 

③ 해당 물건이 수용, 경매, 공매된 경우에 그 금액

 

총 3가지를 시가로 볼 수 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 매매된 이력, 감정평가한 이력, 수용 및 경매 등 이력이

없을 수 있습니다. 없는 게 대부분이죠^^;;

 

이러한 경우를 대비하여 추가로 시가로 볼 수 있는 규정이 있습니다.

 

증여일 전 6개월부터 증여세 신고일까지의 기간 중

증여재산과 면적, 위치, 용도, 종목 그리고 기준시가가

동일하거나 유사한 다른 재산에 대한

매매가액 또는 감정가액이 있는 경우에는

그 금액을 시가로 볼 수 있습니다.

 

그리고 마지막으로!!

국세청 재산평가심의위원회를 통하여

증여일 기준으로 이전 2년 기간과 증여세 신고기한 후 6개월 기간 중에

증여재산과 면적, 위치, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의

매매가액, 감정평가 금액을 시가로 인정한 경우에는

그 금액을 시가로 볼 수 있습니다.

 

정리해 보면

시가란??

증여일, 전 6개월, 후 3개월 이내

매매가액, 감정가액, 수용, 경매가액

 

또는 

증여재산과 면적, 위치, 용도, 기준시가가 동일하거나 유사한

다른 재산의 매매가액, 감정평가액

 

또는

평가기간을 더 넓혀 증여일, 전 2년, 후 6개월 이내

증여재산과 면적, 위치, 용도, 기준시가가 동일하거나

유사한 다른 재산의 매매가액, 감정평가액이

국세청 재산평가심의위원회에서 인정되는 경우 

그 금액을 시가로 봅니다!!

여기서 시가를 적용할 때 그 판단기준일은??

매매거래가액 ▷ 매매계약일

감정평가액 ▷ 감정평가서 작성일

수용, 보상, 경매가액 ▷ 가액 결정일

이 판단기준일이 증여일, 전 6개월, 후 3개월 이내여야 합니다.

 

부동산의 평가방법 (보충적 평가방법)

그럼에도 불구하고 시가가 없다면^^;;;

보충적 평가방법을 사용해야 합니다.

우리가 알고 있는 기준시가라고 생각하시면 됩니다.

기준시가는 부동산의 유형별로 모두 다릅니다!!

토지 ▷ 개별공시지가로 평가

 

주택 ▷ 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 평가

개별주택가격은 단독주택의 기준시가라고 보시면 되고

공동주택가격은 아파트의 기준시가라고 보시면 됩니다.

보통 주택의 경우 토지가액과 건물가액을 합산하여

개별주택가격 또는 공동주택가격으로 평가됩니다.

 

일반건물 ▷ 건물기준시가

말 그대로 건물에 대해서만 평가하므로

보통 토지를 별도로 개별공시지가로 평가해야 합니다.

 

오피스텔 및 상업용 건물 ▷ 오피스텔 및 상업용 건물에 대한 기준시가

보통은 오피스텔 및 상업용 건물의 경우 토지와 건물을 함께 평가하는데

만약 함께 평가한 금액이 없다면

건물과 토지를 각각 평가해야 합니다.

일반건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가로!!

 

그리고 만약 해당 부동산에 임대차계약이 체결된 경우라면!!

임대보증금 환산 금액과 기준시가로 평가한 금액 중

큰 금액으로 평가해야 합니다.

요건 추후에 직접 평가할 때 설명드리겠습니다.

 

그리고 마지막으로!!

증여재산가액을 시가 혹은 보충적인 방법으로 평가를 하였는데!!

만약 해당 부동산에 저당권이 설정되어 있다면???

저당권 설정금액과 시가 또는 보충적 평가방법으로 평가한 금액 중

큰 금액을 증여재산의 가액으로 확정해야 합니다..

 

오늘은 좀 길긴 한데!!

시가, 보충적 평가, 저당권 설정된 재산의 평가!!

이렇게 알려드렸습니다!!

 

참고하시기 바랍니다!!